Dans les immeubles dotés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, la règlementation prévoyait l’obligation de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique.

Mais afin de renforcer les objectifs de rénovation thermique des copropriétés, le législateur a décidé, dans le cadre de l'article 158 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, de généraliser le DPE collectif à l'ensemble des copropriétés et non plus seulement à celles dotées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement. L'audit énergétique est, de son côté, réaffecté aux ventes en monopropriété des logements énergivores et ne concerne donc plus les copropriétés.

Ainsi, les copropriétés sont incitées à réaliser des travaux pour diminuer leur consommation d'énergie. Pour y parvenir, elles doivent se doter d'outils d'aide à la décision leur permettant de connaître la classe énergétique de leur bâtiment et les travaux à entreprendre pour l'améliorer. Ces outils sont le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic de performance énergétique collectif.

I. MODALITES D’APPLICATION

Application dans le temps

L’article 158 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets)dispose que tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.

Ce DPE concerne donc tout bâtiment d’habitation collectif, qu’il soit en copropriété ou non, et quel que soit le nombre de lots.

Les immeubles en monopropriété sont donc également concernés par cette obligation dès le 1^er janvier 2024.

Concernant les bâtiments soumis au statut de la copropriété, l’obligation de disposer d’un DPE collectif est échelonnée selon le calendrier suivant :

• le 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots ;
• le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

En outre, ce DPE devra être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1^er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.

Modalités en copropriété

Le syndic de copropriété doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le DPE. Cette décision peut être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (majorité de l’article 24).

S’agissant d’une obligation légale, il appartiendra donc aux syndics des copropriétés concernées d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales précédant ces dates butoirs, non la question du principe de la réalisation du DPE, mais la question du choix du prestataire devant le réaliser après mise en concurrence.

Le syndic devra donc, dans le cadre de son obligation de conseil, indiquer à ses copropriétaires le caractère impératif de ce diagnostic et ainsi leur indiquer les risques inhérents à un défaut de réalisation : perte de subventions, responsabilité du syndicat engagée si des interdictions de louer devaient toucher l’immeuble…

Ensuite, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation, la présentation du diagnostic par la personne qui l’a établi. Ce document doit comporter des explications détaillées sur le calcul des consommations d’énergie et mentionner également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.

Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un DPE toujours en cours de validité et conforme aux exigences de réalisation ne sont pas soumis à l'obligation de réaliser un nouveau diagnostic. Dans le cas où cependant un syndicat de copropriétaires a fait réaliser un DPE toujours en cours de validité, mais non conforme aux modalités de réalisation, celui-ci devra être complété en vue de le rendre conforme à celles-ci.

Une fois le DPE réalisé, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée qui suit, la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique, étant précisé que pour la conclusion d'un tel contrat, le syndic devra procéder à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueillir l'avis du conseil syndical. Toutefois, le syndic n'aura pas à procéder à cette inscription si un PPT (plan pluriannuel de travaux), inscrit à l'ordre du jour en application de l'article 14-2 de la loi de 1965, dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience, comporte des travaux d'économie d'énergie.

Précisions sur le principe de travaux d’économies d’énergie dans le cadre d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un Contrat de performance énergétique (CPE) : un plan de travaux d’économies d’énergie présente une liste des travaux à prévoir sur plusieurs années et un CPE est un contrat conclu entre un donneur d'ordre et une société de services d'efficacité énergétique visant à garantir une diminution des consommations énergétiques du maître d'ouvrage sur une période de temps donnée, grâce à un investissement dans des travaux, fournitures ou prestations de services.

À ce jour, il n’existe aucune obligation légale de réaliser, en copropriété, des travaux d’économie d’énergie. L’assemblée générale peut donc décider, suite à la réalisation du DPE collectif, qu’elle ne souhaite ni souscrire à un contrat de performance énergétique ni mettre en œuvre un plan de travaux d’économie d’énergie ou un projet de plan pluriannuel de travaux, dès lors qu’une discussion de principe a bien eu lieu et que la question a bien été portée à l’ordre du jour.

Cette absence d’obligation légale est néanmoins toute relative. En effet, dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques, le législateur a prévu une interdiction pure et simple de louer ces passoires thermiques.

Si le mauvais classement du logement en copropriété a pour origine les parties ou équipements communs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être engagée.

II. Contenu du DPE collectif 

À l'inverse du DPE individuel, qui ne porte que sur un seul logement, le DPE collectif indique la performance énergétique de l'ensemble d'un bâtiment, y compris de ses parties communes.

Un diagnostiqueur certifié DPE « tous types de bâtiments » doit établir ce DPE collectif. Les diagnostiqueurs doivent disposer d’un certificat de compétence émis par un organisme certificateur agréé par le COFRAC, qui permet de garantir que la personne certifiée satisfait aux exigences d’un référentiel de compétences donné.

Le DPE collectif contiendra :

• une description de l'état initial de l’immeuble : caractéristiques du bâtiment, description des systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire (et de leur isolation), de refroidissement, de ventilation, d'éclairage, etc. ;
• une indication ou une estimation des consommations d'énergie du bâtiment, des dépenses annuelles d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre ;
• une étiquette énergie et une étiquette climat, de A (le meilleur) à G (le moins bon) ;
• des recommandations et préconisations de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Pour ce faire, le diagnostiqueur peut visiter l'ensemble des logements ou se baser sur un échantillon représentatif des logements dont est composée la copropriété. Il devra ainsi visiter un logement de chaque catégorie présente dans le bâtiment, c’est-à-dire un logement de chaque type de plancher bas, comme les logements se trouvant en sous-sol ou en terre-plein, un logement en étage intermédiaire, et enfin un logement se trouvant sous chaque type de plancher haut, comme les combles aménagés ou les toitures terrasses par exemple.

La description de l'enveloppe et des équipements au niveau de l'immeuble sera obtenue par extrapolation à partir des données relevées dans l'échantillon. Il faut compter de 5 à 6 mois entre le diagnostic et la présentation des résultats du DPE.

Les tarifs du DPE ne sont pas réglementés. Un DPE collectif coûterait, selon l'Ademe, entre 1 000 et 4 000 €. Le montant varie selon le nombre de lots, les caractéristiques du bâtiment, la superficie totale en loi Carrez ou encore le système de chauffage utilisé.  Ce DPE collectif étant une exigence réglementaire, il n’est prévu aucune aide financière à destination des syndicats des copropriétaires pour permettre sa réalisation.